Juridische uitwerking van de Community Land Trust

In het Nederlandse recht kennen we geen rechtsvorm voor de Community Land Trust (CLT). De CLT kan wel als een concept worden gezien, waarbij een passende juridische constructie gevonden kan worden. Tijdens Springstof is er eerst een inventarisatie gemaakt over zaken die eigenlijk geregeld moeten zijn voordat het zin heeft om je druk te maken om de juridische vorm. Hier zijn de eerste essentiële voorwaarden voor een CLT dat er grond beschikbaar is, en een gebouw (of iemand die een gebouw kan ontwikkelen). Er moet dus een financier zijn, de grond moet goedkoop worden ingebracht en/of de ontwikkelaar moet genoegen nemen met een laag rendement. Dit zou goed mogelijk kunnen zijn vanwege het te verwachten hoge maatschappelijke rendement (red. een betaalbare koopwoningvoorraad) en omdat er minder financieel risico voor een ontwikkelaar in een CLT zit. De woningen worden immers relatief goedkoop, zodat er zeker afzet voor zal zijn. Er geldt dan ook een nader model voor bouwontwikkeling, waarbij strategie en realisatie elkaar voor een deel overlappen. Deze ontwikkelings uitgangspunten zijn even gelaten voor wat is, en de uitwerking is beperkt tot de juridische vorm voor een CLT.

IMG_0127.jpg



Coöperatie
Na uitgebreide discussie en analyse van de verschillende juridische organisatievormen is voor de basis van het juridisch model een coöperatie gekozen, een vereniging die als coöperatie is opgericht in de zin van Boek 2 titel 3 BW, in combinatie met een appartementensplitsing in de zin van Boek 5 titel 9 BW. In de coöperatie kan de zeggenschap van de leden op maat worden geregeld, ook als dat leden zijn met en zonder financiële inbreng, en leden die uiteindelijk wel of niet in het gebouw gaan wonen. Dat biedt ruimte om de grond-inbrenger en de lokale omgeving lid te laten worden en zeggenschap te geven, naast de bewoners van de woningen; wat de basis is van het concept van de CLT. Er zijn verschillende categorieën leden mogelijk, waarvoor desgewenst verschillende regels, verschillende financiële verplichtingen en desgewenst ook verschil in stemrecht kan worden geregeld.
De coöperatie biedt ook ruimte om een toelatingsregeling te construeren. Daarmee kan worden gestuurd wie er lid kan worden en wie er tot de leefgemeenschap kan toetreden. Kenmerk van de CLT is immers dat de bewoners een relatie houden met enerzijds de grondeigenaar, maar zeker ook met de lokale omgeving. Dat betekent dat het noodzakelijk is dat de visie op wonen en de maatschappelijke waarden die daar bij passen, op elkaar zijn afgestemd.

Appartementensplitsing / VvE ‘light’
Als de coöperatie vastgoed heeft, kan de coöperatie dat verhuren. Om het mogelijk te maken om de appartementen in eigendom uit te geven, is een appartementensplitsing met een Vereniging van Eigenaars (VvE) haast onontkoombaar. Weliswaar kan ook een lidmaatschapsrecht/woonrecht worden verkocht, maar de financiering van de aanschafprijs blijkt in de praktijk een probleem te zijn. Een appartementsrecht heeft dat probleem niet. We kunnen dan de constructie gebruiken waarbij de coöperatie in eerste instantie eigenaar is van het gebouw, dit gebouw in appartementsrechten splitst en aldus grooteigenaar wordt. Naar gelang meer appartementen worden verkocht treden er meer eigenaars toe tot de VvE ‘light’. In de splitsing kan geregeld worden dat iedere eigenaar verplicht lid is van de coöperatie. Daarmee ontstaat tevens de mogelijkheid om het reglement van splitsing beperkt te houden en in dat reglement alleen dat te regelen wat wettelijk verplicht is (een ‘light’-reglement), en de regels die voor alle bewoners moeten gelden in de statuten of reglementen van de coöperatie te regelen. Dat betekent dat eigenaars in deze CLT-VvE hun zeggenschap over een aantal zaken zullen moeten delen met de andere leden van de coöperatie, zoals de eventuele huurders en met de leden die niet in het gebouw wonen. Dat past bij de gedachte dat een CLT meerwaarde heeft voor zowel bewoners als de lokale omgeving. Dit vraagt wel een andere mindset: ‘je moet het wel willen’.

Prijsplafond
Tevens is er nagedacht hoe het voor de CLT kenmerkende prijsplafond het beste kan worden geregeld. Nadere uitwerking hiervoor is nodig of deze in het splitsingsreglement (met een terugkoopregeling) of in de statuten en reglementen van de coöperatie dient te worden opgenomen.

Hoe nu verder?
Er is een stevig begin gemaakt met de juridische constructie van de CLT in Nederland, waar we bij opmerken dat er best nog het nodige aan praktische bezwaren weg moet worden genomen en het nodige nader moet worden uitgedacht. Zowel financieel als juridisch. Maar, om een van de deelnemers van Springstof te citeren: “het begint met een verlangen”. En als dat verlangen er is bij een groep aspirant bewoners, een grondeigenaar en de lokale omgeving, dan hebben we er vertrouwen in dat de praktische, juridische en financiële hobbels genomen kunnen worden.

Joris Kramer