Financiële voorstelbaarheid van een CLT in Nederland

Tijdens Springstof is er een korte haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de financiële haalbaarheid van de Community Land Trust in Nederland. Er zijn drie scenario’s bestudeerd hoe de ontwikkeling van een Community Land Trust haalbaar zou zijn op basis van de context in de H-buurt. Deze kunnen worden gecombineerd of los worden uitgewerkt;

DSC02990.JPG
  1. Uitponding

Een financiële constructie waar een aaneengesloten gedeelte/blok van een sociale woningbouwcomplex eigendom wordt van de CLT. Hiervoor is een samenwerking nodig van een woningbouwstichting/vereniging, een hypotheekverstrekker en toekomstige bewoners. Op basis van een terugkoopregeling verkoopt de woningbouwstichting/vereniging de woning aan de CLT. De toekomstige bewoner koopt de woning van de CLT met een terugkoopregeling waardoor een lagere hypotheek nodig is om de woning aan te schaffen.  

2) Sloop- en/of nieuwbouw

Via een tender of directe gunning door de gemeente wordt de CLT gegund om een complex te bouwen. Dit complex wordt ontworpen, ontwikkeld en uitgebaat (zie volgende paragraaf) door toekomstige gebruikers en bewoners. Wanneer de Gemeente deze “innovatie” wil inkopen kan zij gebruik maken van processen die aansluiten bij de ontwikkeling van de CLT. Zo kan worden gedacht aan nieuwe inkoop instrumenten en processen zoals total cost of ownership, een marktverkenning of een prototype ontwikkelen.  Bij het opstellen van de uiteindelijke gunningscriteria kan men rekening houden met de visie, doelgroepen en organisatievorm van de CLT.

3) Transformatie bestaande bouw

De aankoop van een bestaand (kantoor of parkeer)gebouw door de CLT. Binnen de bestaande kaders van het aangekochte gebouw wordt de CLT ontworpen door toekomstige bewoners en gebruikers de ontwikkelstrategie afgestemd. Deze kan gefaseerd verlopen, waarbij de overheid organische gebiedsontwikkeling kan toepassen en direct resultaten kan behalen door een eerste pilot te doen van bijvoorbeeld tijdelijk gebruik.

Inclusieve woonkosten en financiële prikkels

Binnen alle drie de varianten zijn een meerdere financiële prikkels interessant om verder te ontwikkelen:

  • Servicekosten beloningen en diensten tijdens de exploitatiefase

Een ‘natura’-model van de servicekosten te ontwikkelen waardoor de de maandelijkse woonlasten dalen. Bewoners van de CLT kunnen in ruil voor korting op de servicekosten het complex zelf schilderen, schoonmaken, onderhouden etc. Of afhankelijk van het programma kunnen er ook wederzijdse diensten voor de eventuele ‘community of economic space’ worden verricht.

  • Begeleiding financiële keuzes toekomstige bewoners

Gedurende de ontwikkeling en het aankoopproces is het - waar nodig- goed om zorgvuldige financiële begeleiding voor toekomstige bewoners te faciliteren. De toekomstige bewoners die behoefte hebben aan financiële / hypothecair advies moeten dit laagdrempelig kunnen ontvangen.

  • Gemiddelde koopprijs van huizen 150.000 euro.

Door te werken met gemiddelde prijzen kan gedifferentieerd worden in het aanbod. Op basis van het behoefteonderzoek is er behoefte aan een diversiteit van woningen. Van zorg- en seniorenwoningen tot ruimte voor starters en grote gezinnen. Door te werken met passende financiële producten zoals gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheken kan de aanschafprijs laag blijven.

  • Zelfbouw om betaalbaarheid te vergroten

In navolging van het succes van de klusflats en andere zelfbouw initiatieven in Nederland kan de CLT dit concept ook benutten. Door toekomstige bewoners en gebruikers van de CLT zelf de woningen te laten ontwerpen en bouwen kunnen de aanschafkosten verlaagd en het eigenaarschap verhoogd worden.  

klusflat.jpg

Hoe nu verder?

En er zijn nog veel vragen waar nog geen antwoord op is geformuleerd en die een verdere uitwerking behoeven, zoals;

  • Wat wordt er voor erfpacht gerekend gezien de sociale kenmerken van een CLT?

  • Welke rol kunnen maatschappelijke beleggers spelen om bijvoorbeeld hypotheken te financieren?

  • Welke kosten koper zijn er binnen de CLT bij het doorverkopen van een woning aan een nieuwe bewoner?

Voor een verdere financiële uitwerking is het nodig om te weten hoe CLT wordt georganiseerd en welke ontwikkelscenario's ten grondslag liggen. En deze vervolgens meer doelgroep specifiek uit te werken, gekoppeld aan het gebouw en de functies.

Joris Kramer