Beknopt Literatuuronderzoek

Uit de literatuur blijkt het volgende over de CLT:

1. R. Boone (2017):

De CLT is in de jaren ’60 ontstaan in de VS; enkele jaren geleden is het idee naar België overgewaaid. Het initiatief gaat meestal uit van de overheid en is bedoeld om mensen die niet zo kapitaalkrachtig zijn, toch de mogelijkheid te geven een huis te verwerven. In België lopen nu proefprojecten in Gent en Brussel.

Volgens het CLT-principe blijft de overheid of de woningcorporatie eigenaar van de grond, de koper koopt alleen de woning aan. Bedoeling is om woningen betaalbaar te houden voor mensen met een lager inkomen, en hen de kans te geven op de sociale ladder te klimmen. De grond blijft van de gemeenschap of van een stichting bestaande uit de eigenaars, het lokale middenveld en de overheid. Bij verkoop van de woning gaat een groot deel van de meerwaarde terug naar de gemeenschap. Deelnemers worden door de overheid, de woningcorporatie of de stichting geselecteerd. Ze worden begeleid en ondersteund bij de uitwerking van het project en ook daarna in de woonfase. Ook de buurt wordt in het project betrokken. CLT wordt in België meestal geregeld via een opstalrecht of een erfpacht. Die lopen echter af na 50 of 99 jaar en dan wordt normaliter de grondeigenaar eigenaar van de woning. Daarvoor moet nog een oplossing gevonden worden.

In mei 2017 heeft de Vlaamse regering alvast een decreet en een aantal uitvoeringsbesluiten goedgekeurd, zodat woonprojecten als CLT afwijkingen kunnen krijgen op de bepalingen uit de Vlaamse wooncode. Dat gaat dan bijvoorbeeld over de wijze van samenstelling van wachtlijsten, die in de sociale woningenmarkt gevolgd moet worden.[15]

2.     S. Bouly  & J. de Haese (2015):

Een van de verschijningsvormen van nieuwe technieken om betaalbare huisvesting te realiseren zijn community land trusts (CLT). Een CLT is een organisatie die gebouwen opricht op gronden die aan (semi)publieke instanties toebehoren en die deze gebouwen of delen ervan betaalbaar op de markt brengen. Aangezien de CLT eigenaar blijft van de grond, treedt er een horizontale eigendomssplitsing op tussen de grond enerzijds en de constructies die erop worden opgericht anderzijds (gemengde eigendom).

In België is een dergelijke eigendomssplitsing automatisch gelijk aan de vestiging van een opstalrecht. De dwingende termijnbeperking in het Belgische recht van een opstalrecht tot vijftig jaar maakt dat CLT’s vaker gebruik maken van een erfpachtrecht dat in België gedurende 99 jaar stand kan houden. Toch is in België dit vernieuwen of verlengen van het recht nog steeds een lastig ding.[16]

3.     P. Thion (2015):

In de uit de Verenigde Staten overgewaaide rechtsfiguur van de ‘Community Land Trust’ (CLT) wordt erfpacht op een bijzondere manier toegepast. Die trust wordt in hoofdzaak opgericht opdat ook gezinnen met een beperkt inkomen eigenaar kunnen worden van een eigen woning. De trust, die in België doorgaans de vorm aanneemt van een ‘vereniging zonder winstoogmerk’ (maar een ‘coöperatieve vennootschap met onbeperkte aansprakelijkheid’ - eventueel met een sociaal oogmerk – (in Nederland vergelijkbaar met een coöperatie) kan evengoed), blijft eigenaar van de grond. Op de grond wordt dan een erfpachtrecht verleend aan de toekomstige bewoners. De bewoners worden dus slechts eigenaar van de woning en niet van de grond. Wanneer zij beslissen om de woning te verkopen, moeten de eventueel ontvangen kortingen aan de trust worden terugbetaald, samen met het grootste deel van de eventuele waardestijging op de aankoopprijs.

Om het bewonersbelang te overstijgen wordt de trust bovendien bestuurd als een open ledenorganisatie, bestaande uit een drietal stakeholders: de bewoners, de lokale overheid en de buurtbewoners, aangevuld met buurtorganisaties.

De CLT biedt een aantal belangrijke voordelen. Het biedt kwetsbare gezinnen de kans om bestaanszekerheid op te bouwen in een kwalitatieve woonomgeving, waar zij zelf mee zeggenschap over hebben. Bovendien kunnen zij als eigenaar van de woning aanspraak maken op (belasting-)voordelen die huurders mislopen. Voorts kunnen de overheidsmiddelen in deze formule optimaler worden ingezet dan in een ‘klassieke’ overheidsbesteding voor hetzelfde aantal woningen (in België). Niet alleen werkt de steun langer in de tijd, hij komt ook ten goede aan een relatief groter aantal particulieren. Via de trust ontstaat er als het ware een revolverend fonds van terugkerende overheidsmiddelen die telkens opnieuw voor specifieke doelgroepen kunnen worden ingezet.[17]

4.     R. Timmermans (2017):

De CLT wordt in België als een mooie vorm voor cohousing gezien. Het Vlaamse decreet van 24 februari 2017 houdende instelling van een proefomgeving voor experimentele woonvormen, meer bepaald de Community Land Trust en cohousing, vormt een belangrijke impuls. Beide uitgiftetechnieken zijn gericht op betaalbare huisvesting. De CLT beoogt in essentie grond tegen gunstige voorwaarden langdurig ter beschikking te stellen van huishoudens met een modaal inkomen die op de particuliere koopmarkt niet aan bod komen.

Cohousing richt zich eveneens op betaalbaarheid van het wonen en beoogt dit resultaat te verwerven door het gedeeld gebruik van woonruimte en het gezamenlijk beheer van gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. Daarnaast is er ook de voluntaristische, participatieve en idealistische inzet van de cohousers. Zij hebben niet de bedoeling zich terug te trekken in een besloten gemeenschap, zoals in gated communities gebeurt, maar opteren er wel voor in een buurtschap weliswaar individueel te wonen, maar toch in sociale cohesie met anderen. Niet de uitsluiting, maar juist de insluiting en de inclusie van naast elkaar wonende mensen moeten als het DNA van cohousing worden beschouwd.[18]

5.     www.wooncrisis.be (2013):

Een CLT is een organisatie zonder winstoogmerk die eigendommen bezit, ontwikkelt en beheert ten gunste van de lokale gemeenschap. Het doel is om grond en eigendommen te verwerven en deze voor altijd te behouden in een trust ten behoeve van een gemeenschap. De uiteindelijke bedoeling is het produceren en beheren van betaalbare woningen voor de lagere inkomensklassen. Ook andere functies (economische activiteiten, diensten) kunnen een plaats krijgen op de gronden van de Community Land Trust, voor zover ze de gemeenschap ten goede komen.[19]

Om de woningen betaalbaar te maken voor mensen met een laag inkomen geeft de CLT bij de verkoop een premie aan de kopers. De kopers krijgen zo goed als dezelfde rechten als elke andere huiseigenaar. Het enige verschil: ze moeten zelf in hun huis blijven wonen, en wanneer ze het zouden verkopen moeten ze de premie die ze bij aankoop gekregen hebben teruggeven aan de CLT. Ook het grootste deel van de eventuele winst uit de verkoop gaat naar de CLT. De CLT heeft een voorkeursrecht op de woning. Wanneer een bewoner zijn huis verkoopt, zal de CLT het terugkopen tegen de marktprijs. Daarna wordt het opnieuw verkocht, en de nieuwe koper ontvangt de oorspronkelijke premie, plus een deel van de winst uit de verkoop. Zo blijft het huis ook na verkoop betaalbaar. De woningen blijven dus betaalbaar omdat de winst die ze gegenereerd  hebben, terugvloeit naar de gemeenschap.

Bronnen:

  • [15] Boone, R., 'Cohousing en de wet: enige creativiteit is geen overbodige luxe', De Juristenkrant 2017/353, p. 11.
  • [16] Bouly, S. & J.d. Haese, 'Een zoektocht naar betaalbare huisvesting: huidige en toekomstige woonvormen naar Belgisch recht', Notarieel en fiscaal maandblad 2015/9, p. 278-289, p. 283-284.
  • [17] Thion, P., 'Vlaamse regelgever ontdekt cohousing', De Juristenkrant 2015/317, p. 4.
  • [18] Timmermans, R., 'Deel V. Einde van cohousing', OGP 2017/306, p. 139-147.
  • [19] 'Gemeenschapsgrond als basis voor betaalbare woningen en een democratische stad.', www.wooncrisis.be 2013/11 juni,
Joris KramerCLT