Waarom is de CLT interessant en relevant in Nederland?

Praktijk in Nederland

In Nederland bestaan nog geen CLT’s. Er wordt wel redelijk wat geëxperimenteerd met wooncoöperaties.  We hebben een online-matrix gemaakt van de verschillende gelieerde organisatie modellen; Van een CLT, Woningbouwcorporatie, Wooncoöperatie (ex art. 18a Woningwet), “Echte” coöperatie (CFV), Bewoners-bedrijf en Particuliere verhuur.

Klik voor de online versie

Eerste bevindingen van de CLT, de Community Land Trust in Nederland:

  • De CLT lijkt enigszins op wat woningcorporaties van oorsprong doen. Het voornaamste doel is huisvesten van huishoudens met lage inkomens en opbouwen van leefbare wijken en buurten.
  • Gaat uit van meer betrokkenheid bij de woning en omgeving van huurders dan van eigenaars. Dat is echter niet altijd het geval. Kopers gaan voor de lagere woonlasten en denken niet altijd aan de kosten voor onderhoud - die ze nu zelf moeten betalen in plaats van een verhuurder die het voor ze regelt.
  • Is geschikt voor wijken met (risico op) gentrificatie, gaat gentrificatie tegen.
  • Lijkt op Koopgarant constructies etc., die nu voor ’toegelaten instellingen (woningcorporaties) niet meer zonder meer mogen gezien de nieuwe Woningwet.
  • Belangrijk aspect is het tegengaan van winsten/speculeren, prijsstijgingen gaan niet naar de bewoner.
  • I.v.m. de fiscale aftrekbaarheid lening eigen woning zullen er afspraken gemaakt moeten worden over winst- en verliesdeling.
  • Welke juridische vorm past het best bij het vehikel? In België is het een coöperatieve vennootschap of vereniging zonder winstoogmerk, maar die kennen we niet in NL. We kennen wel de gewone vereniging en de coöperatieve vereniging. Aan de coöperatieve vereniging worden strengere eisen gesteld qua verslaglegging, omdat het gaat om het voeren van een onderneming. De aansprakelijkheid is mogelijk wel beter te regelen.
  • Welke juridische vorm voor het recht van de bewoner is in Nederland het meest geschikt: recht van opstal of recht van erfpacht?
  • In Nederland moet een CLT bij gestapelde bouw (waarbij het niet gaat om huurwoningen) gecombineerd worden met een appartementensplitsing of met een flatcoöperatie waar de leden een lidmaatschapsrecht kopen of huren van de coöperatie.
  • Hoe komt de CLT aan grond, en aan geld om de woningen te bouwen? Crowdfunding, subsidie?
  • Is de CLT misschien een passende vorm om permanent gebruik van recreatiewoningen te reguleren?
  • De CLT lijkt ook wel wat op de BewonersBedrijven waar de LSA mee bezig is geweest. Zie hierna.

Trust en Bewonersbedrijf: [2]

De laatste jaren is de trust in opkomst, naar Engels voorbeeld. Trusts zijn wijkondernemingen, meestal in de vorm van een stichting, die gebouwen, plekken of andere eigendommen beheren of exploiteren.[3] Het LSA (Landelijk Samenwerkingsverband Actieve bewoners) organiseerde in mei 2011 een studiereis naar The Selby Trust en nog vier andere trusts in de buurt van Londen.[4] Er waren in 2011 meer dan 500 trusts in Engeland, ‘community-led’ ondernemingen die gebouwen en eigendommen beheren en/of exploiteren, waarbij de buurt of wijk het referentiekader vormt.[5] Een trust wordt als gewone risicodragende onderneming geleid door bewoners, althans, zij hebben een meerderheid van stemmen in de board. Kenmerkend zijn een bestuur van burgers/bewoners, het hebben van eigendom (een pand, een complex of een terrein), ontstaan in en gebonden zijn aan de wijk, oriëntatie op wijkeconomie (in plaats van op welzijn) en niet afhankelijk van subsidie.[6] In Engeland zijn er ook trusts die betaalbare huisvesting realiseren.[7] In Nederland kennen we Trust Noord, een verzameling burgerinitiatieven met De Tolhuistuin, de Noorderparkkamer en de Broedstraten als sprekende voorbeelden.[8]

Minister Donner heeft eind juni 2011 publiekelijk uitgesproken dat de trust een interessante vorm is om bewoners daadwerkelijk meer zeggenschap te geven over hun eigen leef- en woonomgeving.[9] Het LSA heeft van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties subsidie gekregen om bij wijze van experiment tien tot vijftien wijkondernemingen op te starten,

BewonersBedrijf genoemd. De principes van een BewonersBedrijf zijn ontleend aan de manier waarop in Engeland Development Trusts en Community Enterprises opereren.[10]

Ondertussen is de eindrapportage van het project Kennisontwikkeling Experiment Bewonersbedrijven gereed, waarin elf bewonersbedrijven worden beschreven. Bewonersbedrijven zijn stichtingen met een bestuur, een zakelijk leider, een certificaathoudersplatform en optioneel een Raad van Advies. De keuze voor een stichting is gebaseerd op het feit dat het dan mogelijk is om vrijwilligers een financiële vergoeding uit te keren, waarover niet alle leden (zoals in een vereniging) maar slechts het bestuur kan beslissen. Bovendien kan de stichting een ANBI-status krijgen, waarmee ze interessanter worden voor donateurs omdat zij hun gift fiscaal kunnen aftrekken.[11]

De basisprincipes van een BewonersBedrijf zijn dat zij: [12]

  • Werkt aan economische, fysieke en sociale ontwikkeling van een gebied waarin bewoners zichzelf herkennen.
  • Onafhankelijk is, zelfvoorzienend en winst vloeit terug naar de wijk en komt niet bij private personen terecht.
  • Geïnitieerd is door (komt voort uit) bewoners, in bezit is van bewoners en wordt bestuurd door bewoners.
  • Gericht is op samenwerking met bewonersverenigingen, de lokale overheid, instellingen en bedrijven.

Van de bewonersbedrijven die gevolgd zijn en met begeleiding van LSA zijn opgestart exploiteren er vier vastgoed dat verhuurd wordt als woning en/of werkruimte. Daarnaast worden taken voor bijv. de gemeente of woningcorporaties uitgevoerd zoals plantsoenenbeheer. Vrijwilligers verlenen diensten zoals boodschappenservice of taxivervoer. Al met al levert dit bij de bewonersbedrijven geen sluitende begroting op, zodat aanvullend subsidies of leningen nodig zijn. De huurders profiteren van de bewonersbedrijven, doordat zij goedkope woon- of werkruimte kunnen gebruiken. Voor het overige gaat het vooral om ‘sociale baten’.[13]

Belangrijke lessen waren dat het opstarten van bewonersbedrijven jaren kost, soms wel tien. Het kost veel inspanningen en tijd van burgers. Voor een sluitende begroting en een succesvol BewonersBedrijf is het essentieel dat zij, bij voorkeur ‘om niet’ of tegen een lage prijs vastgoed kunnen verkrijgen. Initiatieven die gelinkt zijn aan een sterk netwerk van professionals hebben een grotere kans van slagen. Het besturen van het BewonersBedrijf moet niet volledig democratisch zijn, omdat dat de continuïteit van de onderneming in gevaar kan brengen.[14]

De inspraak lijkt goed geregeld te zijn, de financiële haalbaarheid is echter nog een probleem. Het is nog onduidelijk of in een BewonersBedrijf zowel huurders als eigenaars van een woning verenigd kunnen zijn. Vooralsnog lijkt dat niet het geval te zijn.

Bronnen

  • [2] Uit: Van der Vleuten, M.C.E., Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners, diss., Maastricht: Nexus 2017, p. 340 e.v.
  • [3] Er wordt momenteel gezocht naar andere rechtsvormen voor sociale ondernemingen waar de trust c.q. het BewonersBedrijf een voorbeeld van is, zie Hillen, M. & S. Panhuijsen, B.V.m. De sociale onderneming op weg naar het Burgerlijk Wetboek, Amsterdam: Social Enterprise L 2016,  en http://www.bewonersbedrijven.nl/category/kennis/fiscaal-juridisch/.
  • [4] Zie www.lsabewoners.nl voor een verslag van deze studiereis.
  • [5] Van der Lans, J., 'Toevertrouwen aan burgers - column 'Waar is Jos van der Lans?'', TSS - Tijdschrift voor sociale vraagstukken 2011/juni, p. http://www.josvdlans.nl/publicaties/2011-06%20TSS%20-%20Toevertrouwen-aan-TRUSTs-UK.pdf.
  • [6] Van Dommelen, S. & C. Keulemans & J. Van der Lans, Trust Noord, Amsterdam: 2012, p. 17.
  • [7] www.lsabewoners.nl/studiereis-londen/.
  • [8] Van Dommelen & Keulemans & Van der Lans, Trust Noord, Amsterdam: 2012, p. 5. Zie ook Boerenbach, N. e.a., Wijkondernemingen, Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Aedes 2012, p. 19.
  • [9] Handelingen II 33000-VII 17 november 2011, TK 25-14, p 83. Zie ook Van Dommelen & Keulemans & Van der Lans, Trust Noord, Amsterdam: 2012, p. 16.
  • [10] Zie www.bewonersbedrijven.nl, www.lsabewoners.nl en http://kennisbank.platform31.nl/pages/28630/Experimenten-met-BewonersBedrijven-dit-jaar-van-start.html.
  • [11] Kleinhans, R.J. e.a., Project Kennisontwikkeling Experiment Bewonersbedijven. Eindrapportage, Delft: OTB 2015, , p. 85.
  • [12] Kleinhans e.a., Project Kennisontwikkeling Experiment Bewonersbedijven. Eindrapportage, Delft: OTB 2015, , p. 57-59. Zie ook Kalk, E. & N. Dubbelboer, De werkplaats maakdebuurt, hoe maatschappelijke initiatieven zich écht verder kunnen ontwikkelen, Amsterdam: Agora Europa 2016, p. 114.
  • [13] Kleinhans e.a., Project Kennisontwikkeling Experiment Bewonersbedijven. Eindrapportage, Delft: OTB 2015, p. 125-127.
  • [14] Kleinhans e.a., Project Kennisontwikkeling Experiment Bewonersbedijven. Eindrapportage, Delft: OTB 2015, p. 131-134.
Joris Kramer